王宏新、陈宝存谈土地财政改革

　　编者按：2010年2010年5月28日13:30，北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新、全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存做客强国论坛，以“土地供应与土地财政改革”为题与网友进行了在线交流。
　　　　　

　　■土地的计划性调控与房地产市场的市场调控如何调和？

　　[忽闪闪]：陈嘉宾，中央接连对房地产市场重拳调控，你认为有几分效果，目前开发商囤地和捂盘现象还严重吗？ 

　　【陈宝存】：本轮调控实际上它的真实目的是为了遏制部分城市房价的涨幅，现在应该说能看到这个涨幅基本上抑制住了。
　　实际上我们整个房地产市场化的过程，它是土地的价值在增长。而且买房不是说就是买建筑物，而是买土地。那么现在房价的增长，实际上主要的原因还都是土地价格加到了整个建设成本里，这种涨幅是合理的。大力调控真正能把房价回到2003年以前的可能性是不存在了，土地的价格出现了整个过程不可逆。而且我们的调控原来最初从2003年开始是“双紧”政策，不仅紧资金，还要紧信贷，还有紧土地供应，这样就造成了市场上的供应量持续低迷。像2007年房价暴涨的过程，还有2009年房价暴涨，主要原因就是土地供应量的问题。所以，从2010年的调控我们可以看到，我们现在是紧信贷，但不紧供应，要加大供应，这个方式是比较准确的。 

　　[魔王宫殿在坍塌]：二位嘉宾，再说一次： 中国的楼价不崩盘，中国社会就要崩盘！！！

　　【王宏新】：非常赞赏你对中国社会问题的关注，的确在目前来看房地产市场中所产生的问题以及中国住房这样的社会问题，是中国社会发展中深层次的问题。目前高房价背景下，一方面城市居民在忍受着巨大的工作与生活成本。另一方面城市发展出去照这样下去可持续性就要受到考验。我认为当前中国房地产市场的最大问题在于住房市场与土地市场之间的分割，土地的计划性调控与房地产市场的市场调控，二者之间的矛盾不可调和。

　　■公益性项目的土地征用补偿宜规范

　　[余乐]：嘉宾，土地拆迁为何会引发那么多矛盾？ 

　　【陈宝存】：我们现在能看到这种恶性拆迁的事件发生的愈演愈烈，这种情况主要的原因是在新的拆迁条例出台之前，现在地方政府加快了拆迁的过程。但是我们也能看到，包括郑州的城中村的“富二代”，大望京拆迁的“富豪”，还有像深圳户籍人口人均住宅面积388平米，这几种拆迁的回迁安置以及货币安置是比较合理的，这都是属于商业化的拆迁。现在的问题出在了公益性项目的拆迁，也就是我们刚才所说的“铁公基”，还有地方政府赖以生存的基础工业，招商引资的冲动对于地方政府来讲，它能有竞争力的只有在土地价格上有竞争力，这些项目到底到哪个城市、到哪个地区，一般的情况是用低价格去引进这些项目。像这种情况就发生了主要不是拆迁，而是土地征用发生了很多问题。

　　■地方政府是最大的房地产开发商吗？

　　[美丽的莱茵河]：陈宝存嘉宾，土地出让金占据房价的50%以上，从这个角度来说政府是最大的房地产开发商，您同意这个观点吗？ 

　　【陈宝存】：不同意。实际上我们刚才也说了，所谓的土地财政的收支构成，可以看到实际上地方政府不是依靠土地财政过日子。特别是很多中小城市，可能土地都卖不出价钱。
 
　　■很多企业进入房地产市场而行业利润率为何降不下来

　　[xint]：请问嘉宾：房地产企业百之分一二百的利润，土地出让金到底占了多少比例？

　　【王宏新】：房地产企业的利润从全行业来说的确是非常高，而且是不正常的高，但这是体制性的。这就是为什么许多行业的企业都愿意进入房地产业来。按照经济学道理如果一个行业利润率非常高，就会有很多的企业愿意进来，供应就应该增加，供求平衡的结果之下企业的利润率就该降下来。

　　■开发企业对土地的追捧已经基本遏制住了

　　[主持人]：今天强国论坛关注了一条新闻，新华社批地方楼市政策刚性不足，调控远未到位。地方政策为何如此温柔？ 

　　【陈宝存】：我不知道新华社理解没理解中央调控政策的总方针，是遏制部分城市的房价涨幅，这从去年中央的工作会议到中央政治局工作会议，到国务院常务会议，以及所有的政策表述，都是遏制涨幅。现在看来，已经发生了什么情况呢？开发企业对土地的追捧已经基本遏制住了，而且现在看到土地的出让已经趋向理性，涨幅也得到了控制。各城市不同，京沪房价的涨幅有它自己的原因，但像广州、天津、包括重庆，这几个城市的房价涨幅不是特别厉害，尤其像广州和天津这两个城市一直比较理性。但是京沪房价之所以涨，主要还是土地供应有很大的难题。