限购放开以后,市场表现如何,与购房者对未来市场的预期息息相关。记者在采访中了解到,虽然限购放开对提振市场信心有一定作用,市场在成交等方面相比放开前有所提升,使得市场在量价方面更趋稳定。但市场的观望情绪依然存在,部分购房者因为对当前房价走势看不清而犹豫要不要出手。
现场探访: 售楼处人气冷热不均
8月9日,记者在省城西部一楼盘售楼处看到,现场较为冷清,前来咨询的购房者不多,签约区更不见工作人员踪影。据置业顾问介绍,二期将于本月中旬或月底开盘,“开盘时间不确定,要看到时候购房的认筹情况。价格也还不确定,肯定要比一期高,高层价格在7500元上下吧”。
省城二环南路一处同样即将开盘的刚需楼盘与之相比热闹了不少,“1千抵1万,从8月8日开始到8月9日下午5点,已经有60多人认筹了”,该楼盘的置业顾问介绍说,“108㎡的房型最低6800起,这个月20日差不多能开盘”。
经十西路一处现房楼盘,相比期房的购房现场,甚是火爆,“周六周日成交量大概有10套吧”,一位置业顾问介绍说,“现在正值公司年中优惠月,现在买房很合适了”。一位熟悉该楼盘情况的业内人士分析,“这楼盘上半年的销售任务没有完成,现在只能靠降价出售,这也是不得已的营销策略”。
市场变化: 部分楼盘试探性涨价
“限购取消了,我们肯定要涨价”、“限购取消了,我们正在酝酿涨价”……限购放开后,虽然对其效果还有待于观察,但在记者采访中,众多楼盘给出了基本一致的答复。限购放开“满月”回看楼市“成绩单”,除了网签量逐步回归常态,价格方面也未出现大的起伏。
限购放开后,记者走访济南一些大的楼盘时发现,部分楼盘在限购放开后取消了之前推出的部分优惠活动,在价格上做出了相应调整,比之前略有上涨。
“相比限购放开前上涨了200元,但一个很重要的原因是6月份为了冲‘年中量’而推出了幅度较大的优惠,进入7月份后正常回归。”限购放开后,西客站一大盘销售负责人杨女士向记者介绍,在限购放开后,来电来访量有所增多。记者在采访中发现,限购取消后,出现价格上调的楼盘,幅度多与该楼盘相似,只有个别楼盘上涨幅度较大。
省城资深地产人士梁伟认为,限购放开后不同房企动作有所不同,与企业各自的情况有很大关系。今年许多房企销售目标相比去年有大幅上涨,再加上去年市场需求消化较大,因此今年销售压力很大,不会趁限购放开涨价。而一些楼盘的涨价,多是一种“试探”行为。
购房者: 贷款困难,想买大房子难凑首付
记者在采访中了解到,相比限购政策的放开,许多购房者对限贷政策的关注度更高,许多改善型需求由于二套房首付和贷款利率较高而难以出手。
从枣庄来济南的高先生在东部住一套80多平方米的房子,家里人口较多,希望再买一套大点的房子。近期高先生也看了不少房子,对一些楼盘也比较满意,但真正出手购买,他感觉还是有很大难度。高先生和妻子都是工薪层,虽然手头有一定积蓄,“但现在想买套稍大点的房子,总价就在八九十万甚至百万,二套房首付就在五六十万,短时间内真是拿不出手。”高先生说。
市民林女士近期看中了东部一套140平方米的住宅,希望购买下来改善一下自己的住房条件,但为了付清100多万的购房款,她需要出售手头两套小房子。
而对一些外地购房者来说,虽然限贷政策放开,有了在济南购房的资格,但要想申请房贷,有些银行仍然要求提供在济南一年的社保记录,使得这些购房者贷款困难。
一家中介的负责人于先生介绍,在2008年楼市低迷时,一些刺激措施相继出台,其中最有力度的当数在信贷方面的支持,首付降低和利率八五折,大大激活了楼市需求,从目前情况看,如果信贷政策不放开,市场难以有大的改变,“毕竟全款购房的是极少数,绝大多数购房者购房还是靠贷款。”
售楼人员: 网签很忙,但实际业绩提升不大
限购放开一个月的时间里,销售人员是否又重新忙活起来了呢?答案是未必!
赵女士是西部一家楼盘的销售人员,说起限购放开一个月的感受,赵女士说就是希望限贷政策赶快放开,否则限购政策放开实在影响不是很大。
“限购放开后,我们最忙的就是给客户网签,你看那些天网签量噌噌的!”赵女士说,网签的主要是前期一些不符合条件就买了房的,比如说全款购房的,趁着限购放开,赶紧给他们网签。赵女士说,限购放开给客户和他们带来了很大方便,就是不用再去开那些证明材料啥的,手续方便了很多。
对于直观的感受,赵女士说,就是一些购房者的观望情绪变淡了,来电来访量增加了一些。
“限购放开后,卖得也不是很好,比没放开前没好多少,业绩提升不是很大,能买房的还是那些人。”赵女士说,在六七月份,虽然限购没放开,但由于他们采取了得力的促销措施,卖得比限购放开后还好呢。
开发商: 信心增强了,但仍要为“生存”而奋斗
刘先生是一家一线房企山东公司营销的负责人,说起限购放开一月的最大感受,他用了“信心增强了,但仍要为了生存而奋斗”来概括。刘先生所在的企业,日前推出了千套优惠房源,降价幅度不小,市场反响强烈,之所以在限购放开后仍要做出如此举动,刘先生说这与他们对限购放开后的基本判断直接相关:限购放开后短期内回暖,后期还将是“不温不火”,在限购放开后,公司就下一步的营销开会研究过几次,最终达成了上述判断。
刘先生说,从限购放开后的情况看,客户的观望情绪有所减弱,“觉得合适了就会出手购房。”而所谓“合适”,就是相比之前的价格,有了一定幅度的下降,因此作为开发商,必须对客户的这种心理做出“回应”,这种“回应”就是继续促销降价。
作为开发商,刘先生说,在限购放开后,之所以会策略有所不同,与各自的成本有关,有的拿地成本低,可降价空间大,有的拿地成本高,就采取不涨不降的策略。“现在市场是企稳了,但是没有一定的促销力度,还是不足以完成目标,完不成目标,就直接影响企业生存。”刘先生说,据他了解,还没有哪家企业在限购放开后大幅涨价,对多数企业来说,限购放开后策略不变,那就是“出货”,趁着市场信心有所增强,保险起见,有机会就赶紧卖房,“虽然全年任务完成了大约四分之三,但我们还是很有危机感,谁知道下一步的市场怎样呢?”
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日前福建省住房和城乡建设厅官方网站发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》(以下简称《若干意见》),意见共八条,有媒体将此称为“闽八条”。
在《若干意见》第二条“实行分类调控”中指出,福州市、厦门市可以根据本地市场变化情况,调整放开住房限购措施。并称购房人偿清购房贷款后,再次申请贷款购房,按首贷认定。金融机构在贷款首付比例和利率方面按照政策规定的低限执行。
《若干意见》显示,该文件内容自2014年8月1日起施行,优惠政策有效期1年。
对此,中原地产首席分析师张大伟分析认为,认房又认贷开始全省放开,这一政策影响将非常大,预计后市将有更多区域城市仿效。