时间：2011-09-09 14:19:04 来源： 作者：
内容提要
深圳大学的一群学生，历时半年，调查了121个楼盘、4.1万套住宅，通过查看用水量算出结果：深圳一手楼空置率达到43%。4成多的空置率是高是低？业内人士对此持保留态度。但是，如果了解深圳楼市的真实一面，这个第一手调查结果，无疑具有很重要的参考价值。
这是一场挑战。
参加学校的“挑战杯”课外学术竞赛，一群深圳大学的学生选择了住房空置率调查。于是，在长达半年的时间里，这群学生调查了121个楼盘的4.1万套商品房，算出了超过40%的空置率。
这还是一场挑战。
作为指导老师，深圳大学蔡增正教授试图通过空置率调查，摸清深圳楼市的投资比例。尽管调查不可能完全准确反映楼市供求关系，但是实地调查至少能够提供可靠的判断依据，至少能够提高对楼市泡沫的警觉。
这更是一场挑战。
看清错综复杂的楼市，人们一直期待政府能公布住房空置率。然而，这一关键性指标至今处于缺位状态。无论是数黑灯，还是查电表、看水表，每一个民间版调查都会引来争议纷纷。
出乎意料
有些楼盘竟然完全没有人住
走访121个楼盘，拿到4.1万套住宅相关数据。
9月3日，离正式开学还有4天。升入大四的深圳大学经济学院学生麦日炯、潘志彬，向深圳商报记者讲述调查所取得的成果。
调查开始于去年11月，结束于今年4月，历时约半年。“每年深圳大学都会举办‘挑战杯’赛，这个调查是蔡老师建议我们参与‘挑战杯’的课题。”麦日炯道出调查的由来：“挑战杯”是深圳大学团委举办的一个课外学术成果比赛 ，而蔡老师则是深圳大学教授蔡增正。
麦日炯直言，身为经济学院的学生，他是第一次直面“住房空置率”这个名词。金融专业的潘志彬也表示：“我们上过讲授房地产知识的课程，但我也仅仅知道这个词。它意味着什么，在这次调查中我才真正了解。”
利用暑假时间，指导老师蔡增正教授完成了调查报告。谈起自己的“出题”，蔡增正表示是为了寻找答案：“我国大城市中的商品房供求状况如何？是不是真如有些人所说，供给远远满足不了需求，即使从长期看也仍然如此？如果没有调查，这一问题永远没有答案。这是我们调查商品房空置状况的基本原因。”
在深圳市规划和国土资源委员会的网站上，麦日炯和伙伴们将2006年到2010年的新建商品房小区找出来，潘志彬接着把这些小区按照街道分好类，查询地图排好行程，并将线路图打印好。“假期基本全耗在这件事上，常常是走着走着一天就这么过去了。中午休息，我们只能在路边随便找个地方坐坐。”麦日炯如此说。调查相当辛苦，最初的18人团队最终只有9人坚持下来，他们是经济学院的麦日炯、潘志彬、周益成、曾繁武、何洪圳，管理学院的黄燕玲、萧文莉、李燕娇，以及法学院的管悦。
调查数据让学生们惊讶不已，麦日炯说：“我们先调查福田，接着调查南山和宝安。福田新建小区比较少，看拿到的数据，大家都觉得空置率并不太高。调查到后来，数据逐渐出乎意料，甚至可以说很恐怖——有些楼盘的入住数据为0，也就是全空，完全没人住。”
“比如说宝安区的一个别墅小区，就几乎是全空的。从我们进去到出来的半小时内，遇到的人屈指可数，最后连物业也没找到。有的小区基础设施没跟上，不通公交车，偏偏地方又大，走了一个小时，直到看见物业人员在路边举着牌子问要不要搭车。”麦日炯说，“记忆最深的是有保安人员直接对我们说：不用进去了，也不用拿什么数据，里面根本没人。”
统计标准
每月用水不足4吨的视为空置
如何统计空置率？眼下并无固定模式。从国内已有的实践来看，较为常见的是“数黑灯”、“算电表”，大学生此次采用的是“计用水”。
麦日炯和潘志彬告诉深圳商报记者，对于选用哪种调查方式，调查团队最初有过激烈的讨论。去年8月，北京发起了“网友集体晒黑灯”活动，但是“数黑灯”的办法在实验过后被排除：“第一，到底应该在哪天数？几点数？这些都没有确定的标准，做出来数据浮动很大。第二，如果对楼栋和户型不熟悉，可能连楼道灯和房间灯都无法区分，数据不严谨。第三，晚上做调查，无法保证学生的安全。因此，数黑灯在我们看来是不可行的。”
接着被排除的是“算电表”。北京联合大学应用文理学院的课题组，曾对北京50多个2004年至2006年售出后入住的小区用电情况进行调查，结果发现电表几乎不走的比例高达27.16%。去年10月，郑州大学也对郑州的楼盘进行过用电调查，但最终结果并未公布。蔡增正教授表示，用电量多少与使用电器多少有关，大于0的部分存在低估空置率的问题，选择用电量并不能准确反映是否有人入住。
调查团队选择的是全年用水量，并且划下了每月用水4吨这个标准，超过4吨视为有人入住，不超过4吨视为无人入住。蔡增正表示，选择4吨水的标准线，是出于对生命需求的考虑，上厕所要用水，做饭要用水，洗澡要用水，这是一个保守的估计：“我自己身边有一对节水模范，冬天用水量在6至8吨，夏天则是8至10吨。”
选择4吨为分界线，还来自深圳水务局的数据。根据深圳水务局所公布的数据，2010年全市用水量达到18.98亿吨，其中，城市居民生活用水6.69亿吨。以深圳全部人口为1400万计算，每人每月的平均用水量为3.98吨。调查团队据此认为，每户4吨的划分标准是可行且“相对保守”。
如何计算空置率，目前并无固定模式。去年9月10日的《深圳商报》报道称，作为国家统计局的试点城市之一，深圳进行了空置房调查。知情人士表示，这是一项不对外的调查，深圳方面上呈的是原始数据，并没有汇总后的具体结果。据了解，国家统计局布置的这项调查，也没有采用统一方式，受委托的调查公司既通过夜间看灯确定是否入住，也通过向物业管理调查水电用量确认入住，还包括直接上门调查。
但在舆论看来，这种调查是一个积极信号。作为房地产重要指标，原有的住房空置率类似于商品库存统计，计算的是单位时间里商品房的出售率；现在的空置率调查，是指已出售商品房的入住情况，这种变化更能准确反映楼市的投资需求。
调查结果
5套房中就有2套在等着升值后出售
空置率超过4成，这是调查团队汇总数据后得出的结果。对于这个看似惊人的数据，蔡增正表示：“这个数据建立在调查基础上，是推算出来的结果。”
“本来想进行一次普查，但是条件受限，最后变成了一次典型调查。”蔡增正坦言，结果只对本次调查负责，但是大学生团队最终调查的住宅数，依然在4万套以上。调查团队选择的区域是福田、南山和宝安三区。没有选择罗湖的原因，是因为作为老区，罗湖新建小区相对较少，放弃盐田的原因是居住密集度远不如福田区和南山区，而龙岗的淡出除了距离远的原因以外，还因为该区房地产开发相对较迟。
根据规划国土部门网站上公布的资料，调查团队决定在福田与南山区进行普查，而对宝安区只进行典型调查。最终的结果如下：福田小区总数为36个，最终只获得20个小区的数据；南山有89个小区，获得数据的有44个；宝安区有212个小区，获得数据的有57个。“学生们调查起来很困难，一般都得不到物业管理部门的配合。这些学生还耍了点小聪明，告诉对方要进行节约用水调查，这才获得了去年全年的小区用水统计。”蔡增正如此表述。调查者潘志彬说，落单的独立调查还有着未知的风险：“我去宝安一个楼盘调查，结果被人跟踪，幸亏发现得早，及时甩掉了。”
计算套数还是计算面积？调查团队选择的是面积。蔡增正教授列出的公式显示，针对样本的空置率计算如下：按照每户(一定面积)每月用水量低于或等于4吨者，也就是符合连续空置3个月以及3个月以上条件者进行累加，再乘以连续空置的月份数，再看空置面积占总面积的百分比。
按照这一有时间加权的公式，得出的住房空置率为43.81%；假如剔除最后三个月有人居住的面积，得出的空置率为40.61%；假如再取消时间加权，那么得出的空置率为44.28%。“40%的空置率意味着，每5套房至少就有2套在等待房价上涨后出手。”蔡增正在调查报告中写道：经济学中有一种说法是，当投资需求比例超过20%时，房价就有泡沫。如此高的比例是否是分母选择有关，因为调查团队选择的分母是5年间新售出的商品房。蔡增正对此表示：“衡量投资需求，只能看新增部分。因为泡沫发生在新增量。”
“我的担忧并不仅有这些，因为房屋出租率难有统计数据。现有的调查数据并不能反映出租情况，这意味着投资力量远不止这些。”蔡增正直言，房地产能够强烈推动经济增长，但同时也具有反方向的强烈收缩功能，“预判房价中的泡沫程度，是十分重要的举措。毕竟现在的普通老百姓，全都认定买房就能赚钱。”
记者看盘
“全空”楼盘在二手市场待售很活跃
“整层整层的入住数据都是0，这表明房子卖出去了，却没有人入住”。根据调查团队提供的原始数据，深圳商报记者对部分“全空”楼盘进行实地调查。调查显示，“全空”楼盘在今年有所变化，但是入住率并不高，但周边的地产中介都声称掌握了大量二手房源。
房子是否卖出，这在规划国土部门网站的一手房源公示信息上可以确定。按照流程，一手房源的状态显示为8种：期房待售、已签认购书、已签预售合同、已备案、初始登记、自动锁定、管理局锁定、委员会锁定。除了代表特殊情况的“锁定”，“已备案”指签订的买卖合同已在产权登记部门备案，“初始登记”指房屋已进入初始登记的状态，这两种标注都可视为售出。
9月5日晚8时，深圳商报记者实地探访了福田的御X堤小区，从正东面数过去，C座可见17盏亮灯。一手房源公示信息表明楼盘的的发证日期为2009年9月8日，包括住宅和单身公寓共计662套。其中除了A座两间住宅和C座部分单身公寓为“初始登记”状态以外，其余的均为“已备案”。9月6日上午，记者再次来到该楼盘C座，目光所及的七楼以下，阳台上晾着衣物的有11家。在售楼中心，工作人员称该楼盘A、B两座均已售罄，只剩C座单身公寓还余部分未售。附近中原地产的房产顾问告诉记者，虽然A、B座已经没有一手房源，但目前已有不少二手房源投放到市场，“都是未装修的毛坯房。”
9月7日上午，深圳商报记者来到南山十五×花园。一手房源公示信息显示，十五×花园的发证日期为2008年11月4日，共计887套住宅出售。销售情况为基本已进入“初始登记”或“已备案”的状态。小区正门口，一名维修工人告诉记者：“这里的人一直不多，最近开始才慢慢多起来。”在记者停留期间，两辆满载装修材料的车驶入小区。当晚9点，记者再次来到这里“数黑灯”，小区东南角17层的住宅楼，东面一侧可见六盏亮灯，正南面可见五盏亮灯。附近中联地产的房产顾问称：“该楼盘已开盘的一手房早已卖完了，但目前我们这里有几十套二手房在售，基本上是未经一手房主装修。”
南山的××阅海台是调查数据显示空置率比较高的楼盘之一。一手房源公示信息显示，发证时间为2009年4月15日，为独栋高层，共计106套住宅销售，绝大多数显示状态为“已备案”。9月7日下午，楼盘附近的道路还在施工中，最常见的是各个售楼中介的工作人员。当晚8点，记者看到25层高的楼盘正南面可见到20盏灯。附近世华地产的房产顾问告诉记者：“这个楼盘的户数少，在2009年一手房就全部卖完了，现在市场上有一些二手的毛坯房。”
业内观点 逾4成空置率
难以得到认同
深圳商报记者拿着深大团队的结论询问几位业界人士，得到的反应大体一致，认为4成的数字超出个人感知，而且空置率只是一个参考。
“我个人觉得40%这个数字比较夸张，这意味着近一半的房子没有人住。而实际上我们观察到深圳的楼盘基本都是住得比较满的，我认为深圳的住房空置率应该在20%以下。”中原地产华南(大深圳区)董事总经理李耀智7日接受本报记者采访时如此表示。
“40%这个数字就我的认知来说，是偏高了一些。”综合开发研究院旅游及地产研究中心主任宋丁教授8日接受采访时表示：“住房空置率本身就是一个很难精确界定的概念，所作的调查也仅仅只能作为参考，不能作为政策制定的唯一依据。目前政府和民间都没有比较权威的调查方法，不管是用水量、用电量调查，还是数黑灯，都只是不算成熟的方法，调查结果只能作为参考。”
世华地产市场研究部总监肖小平7日接受采访时也表示：“按照我的从业经验，除了个别楼盘，深圳的住房空置率并不高。深圳土地面积只有广州的六分之一，常住人口数却差不多。以人均来算，深圳的住房存量不多。因此，我认为在深圳谈住房空置率是没有多大意义的。”肖小平进一步表示：“40%这个数字只能作为一个参考。以用水量这单一的标准来计算空置率，可能有些笼统。”
在采访时，业内人士提到了特殊性。肖小平举出的例子是十五×，他认为调查团队的计算，可能没有考虑具体的特定情况：“每个楼盘都有其特殊性。比如像十五×这种中高档的楼盘，卖的是毛坯房。销售出去后还有至少3～5个月的装修期，有的甚至更长，这期间空置很正常。”李耀智也认为调查团队有可以改进的地方，所举的例子是御×堤：“对于这种刚出售的新楼盘进行空置率调查，应该注意时间差。装修需要时日，还有些业主为了健康着想，装修完一两年后再住进去都是有可能的。”
对于空房空置率的信号意义，宋丁也在采访中强调了深圳市场的特殊性：“已经售出的住房空置可以分为两种情况。一是周边配套跟不上而导致空置。比如深圳的北部地区，现在通了地铁，就有不少小区的业主开始装修。”
宋丁进一步解释称：“还有一种就是投资性的空置。2005年以后，房地产市场的投资性需求大大提高。尤其是在2007年，有些人手里都握有十几套房，等着房价升了赚一笔。但经过近几年政府的调节，这种投机现象已经大大减少。现在CPI那么高，不少业主买第二、第三套房，其实是为了保值，或者用来出租。我认为这种合理的投资性需求，不会对整体市场构成很大的威胁，更多的是一种市场资源分配的问题。”
对于空置率调查，业内人士对数字持保留意见，对这次行动持支持态度。李耀智一再提醒：“如果住房空置率真的有这么高，对于房地产市场、甚至对于整个经济发展来说，都是一个非常不好的信号。至少房价一定会有不小的波动。”
无论如何，收获最大的还是这群参与调查的大学生们。麦日炯对深圳商报记者说：“这种基础性的研究工作，往往都是很辛苦的。这个成果，我们希望能为相关政府部门的政策制定提供一定的参考。”
（责任编辑：于阳阳）