时间：2014-10-11 来源：中财网 作者：
原标题：济南楼市风向 限贷松绑或抑制房价下跌势头
国庆黄金周来临前的最后一天,央行发布通知对限购政策进行调整,使得近一周来广受关注的“限贷松绑”终于有了官方说法。
“首套房利率最低打七折,二套房认贷不认房”,央行这一“救市”之举究竟影响几何?新政出台之后,房地产市场又会呈现出怎样的走势?9月30日,记者对楼市相关各方进行了采访。
开发商说面对重大利好,只能谨慎乐观
“政策确实很好,但影响怎么样现在还不好说。”9月30日下午,得知央行发布松绑限贷的通知后,北京某一线房企山东公司的营销负责人表达了对新政的看法。
在该负责人看来,新政对改善型需求的影响较大,尤其是一些买了小户型之后想换大房子的购房者,首付少了一半,一般能少二三十万,再加上利率可以打七折,“会激发很多隐性需求。”
虽然认为新政能促进销售和回款,但该负责人担心银行的执行力度,再加上当前楼市库存量巨大,他认为,新政效果如何目前还难以判断。
“会促进销售,但不会是绝对性的影响。”上海某一线房企山东公司的负责人也作出了类似判断。该负责人认为,首套房购房者中受新政影响的约为10%,改善性需求受影响的比例会大一些,“尤其是一些80后,都进入了换房的需求期。”
该负责人分析认为,新政会促进成交,很可能像取消限购一样,带来一波成交后再次回归稳定；对于限贷松绑能否改变市场走向,该负责人持怀疑态度,“下一步的打算是趁着这个政策出台抓紧促销。”
“限贷松绑在预料之中,限购取消后救市效果有限,接下来肯定是松绑限贷。”济南百居安房产经纪有限公司总经理熊良顶说,从二手房市场的情况看,当前受制于限贷政策的改善性需求较多,在刚性需求中,首次购房的约占四分之一,改善性需求约占一半,这部分人的年龄段大多在30岁至55岁之间,“限贷松绑会很大程度上激发需求,因此对二手房市场影响较大。”
“2009年有4万亿投资,银行有放贷冲动,现在银行额度少,担心房地产风险,对放贷并不积极。”省城资深地产人士董先生认为,银行究竟能执行到什么程度,会影响限贷松绑的效果,记者采访中也了解到,多家开发企业的负责人都有此担心,开发商谨慎乐观的一个重要原因,就是担心银行不立即和彻底执行新政。
购房者说买房成本低了,就怕房价上涨
得知限贷松绑后,市民许先生很高兴,他现在住着一套70多平方米的房子,想换一套大一点的。
“原来首付六成都得五六十万,而且利率上浮,实在承担不了。”许先生说,限贷松绑后,他只需交二三十万首付,利率还能打折,很合算。
市民柳女士则是首套房购房者,她看中的是首套房利率七折,“现在很多银行首套房利率甚至上浮,基准也得6.55%,感觉太高,打折后便宜多了。”柳女士说。
因买房成本降低而高兴的同时,许先生和柳女士也有些担心,那就是限购限贷先后放开后会产生救市效果,房价会因此再次上涨。
业内共识不会催涨房价,止跌倒是可能
“限贷放开后,房价绝对不会涨起来。”某房企山东公司的负责人分析称,限贷松绑可能会促进大家入市,但因为目前库存量巨大,且购房者“买涨不买跌”,再加上受限贷影响而观望的只是一部分购房者,限贷松绑后不会出现需求激增,也就不会带来房价上涨。
不过,该负责人认为,限贷松绑给房地产市场带来了利好消息,加快了需求释放和开发商回款,可能会对当前的房价下跌势头产生抑制作用,“不会催涨,止跌倒是有可能。”
工业北路一处楼盘的销售负责人也认为“立即涨价不可能”,即使涨价也是“两三个月以后的事情。”该负责人称,目前各开发商库存量巨大,为了完成今年的销售任务,只会加快销售不会涨价。
熊良顶也分析称,当前新房供应充足,有效需求还没有释放,起码年底之前不会有房价上涨的情况出现。
“但随着库存的消化,明年房价可能会有上行的趋势。”熊良顶说,当前开发商虽然会继续促销,但促销力度可能会有所减弱。
专家观点供需平衡之前,房价不会上涨
山东大学房地产研究中心主任李铁岗认为,当前政府放松限贷属于“救市”之举,“既然是‘救市’,就说明市场处于不好的状态,因此出台政策首要的目标是提升成交量,保持楼市正常运转,而不是涨价。”
在李铁岗看来,放松限贷对量有影响,但短期内房价上涨的可能性是没有的。据他分析,房价要上涨,必须是在实现供需平衡之后,当前市场一定时期内供应严重过剩,首要任务是消耗库存,因此房价上涨是未来要考虑的事情,“但放松限贷会对当前的下跌产生抑制作用。”
对于政策的影响,李铁岗认为,目前房地产市场各方意愿出现分化,购房者和银行对房地产的进入意愿降低,因此虽然政策放松尺度较大,但影响究竟有多大还不好说。