在过去的三个月时间内，青岛市房租呈现明显上涨趋势，在市南区、市北区的热门区域租金涨幅超过7%。对于即将到来的8月，青岛业内人士纷纷认为房租将继续上涨，这次的租房主力为外地毕业来青工作的大学生和工作多年二次择业的青年人。房屋租赁市场未来走势如何？短期内又受到哪些因素影响？记者近日请业内相关人士对此进行了分析。
市场：房租涨幅基本与收入同步
说起今年的租房价格，房东黄女士颇为满意，她在市南区寿张路有一套91平方米的房子，租期到了目前中介给她的报价是2700元/月。“我去年每月租金是2400元，一个月涨了200元。我这是租的第三年，前两年是两年一签，第三年开始我打算一年一签，这样更灵活，价格也提得上去。”
黄女士并非个案，记者近日走访西镇附近的几个中介，最近随着旺季的到来价格都有不同程度的上升。费县路附近的青鸟房屋租赁店主告诉记者：“今年租房价格上去了，寿张路、云南路的几个新小区逐渐成熟起来，周围的配套也完善了不少，价格也随之上涨。”
太平洋房屋市场部经理郝银广列举了青岛几个比较热点的租房区域，十年来房租的变化情况:这十年间，浮山后的套一厅，每年的月租金涨幅都在50元到100元；再以大润发周边40多平方米的套一厅为例，2003年的房租为600元/月，如今的房租为1600元/月，房租已经是原来的近三倍；台东商圈附近的小户型也一直是热门的出租区域，2003年，台东八路附近的小套二，房租为1000元/月左右，现在租金为1700元/月左右，受房源年代比较久的影响，涨幅不到两倍；同样，辛家庄附近30多平方米的小套一，2003年房租约为700元-800元/月，现在的租金在1700元/月-1800元/月，十年涨了两倍多。数据显示，本市市区居民年人均可支配收入从2003年的10075.32元增加到2012年的32145元，十年涨了两倍多，看来我市房租上涨幅度还算比较正常，基本和收入的增长同步。
上涨原因一：毕业季短期促使租金上涨
“租赁市场的价格和多方面因素有关系，一方面，和城市经济发展相关，更多的流动人口拥入城区，需求增加。”青岛链家地产市场研究部分析师殷天逸说，随着更多的农村人口涌入城市寻找就业机会，租房需求会变得越来越大，第二，一些限制购房的政策，比如限购，使得一些不具备购房资质的人暂时不能买房，只能租房。或者在市场购房环境优惠较少的情况下，一些购房者心理预期改变，也会从买卖市场转向租赁进行观望，这一方面就造成了需求的增加。第三，通货膨胀、物价上涨等因素，也会影响房租，特别是近年来物价飞涨，房东涨房价也合乎市场规律。第四，还会有一些短期影响因素，比如学生毕业季，短时间内造成需求大增，也会促使租金上涨。”
上涨原因二：中介费上涨推高租金
众所周知，以前青岛市区二手房中介费统一标准为总房款的2% ，小中介执行下来大多会有折扣，楼市不好的时候甚至1%便能成交。上半年二手房火爆，从本月初开始青岛二手房市场便传出了中介费要上调的消息。“我们是本月正式上调中介费的。目前大型房产中介运营成本很高，房租、员工工资等方面均随着物价飞涨，一线城市的中介费也都是3%，青岛一直偏低。”科威国际不动产青岛区域总经理孙杰介绍说。
记者采访了解到，目前青岛各大连锁中介的中介费已经统一上调为3% 。值得注意的是，上调后的中介费并不是由购房者独自承担，而是买家承担2% ，卖家分担1% 。以前的时候，2%的中介费几乎都是由购房者付。“中介费提高带来的影响很大，虽然中介声称提高的1%中介费让房东交，但实际结果是房东转嫁这部分费用，途径便是提高房价。所以说最终的受害者仍然是购房者和租房者。”在崂山区一家中价门店采访时，承租人倪先生告诉记者，“我是今年续租的时候得知这个消息的，房东的房租也比去年涨了200元/月，这就是无形中转嫁了成本。”
其实，中介提高中介费的 “信心”来自上半年二手房楼市的火爆。数据显示，今年的二手房市场较之去年红火了不少。根据市房地产交易中心的统计数据，上半年岛城二手房共签约21064套，与2012年同期的 14914套相比，足足多出了6150套，同比增幅达四成以上；也大大超过了去年全年19609套的成交量。
未来走势：稳中有升每年都会涨
太平洋房屋市场部经理郝银广介绍，与过去几年节奏相同，今年春节后，我市的房租价格出现上调，但涨幅较往年提高1-2个百分点，主要集中在市南、市北年租金在2万-4万的中档偏上的出租房屋中。以南京路中段房龄在五年以内的精装住宅为例，65平方米户型春节前主流租金为2800元/月，5月中旬的主流租金已经涨到3000元/月。在过去的四、五、六月份，青岛市房租呈现明显上涨，在市南区、市北区的热门区域租金涨幅超过7%。
市南、市北中档房屋租金普遍上涨，而位于崂山区的高端户型价格则稳定得多。对此，郝银广表示，崂山区高端住宅整体租金较高，上涨空间不大，同时面向客户主要为企业高管，其流动时间较为分散，难以形成价格变化合力。
“近年来，平均涨幅差不多5%-10%左右。”殷天逸介绍，这是全国比较普遍的现象，只是涨幅略有不同。从青岛来看，一些租房的热点区域、房源比较稀缺的区域，每年的涨幅会稍微多一些，一般10%左右算常态。
岛城地产分析人士曹青认为，本轮房租涨幅较大与近期持续上涨的房价密不可分。“根据国家统计局的数据，岛城新建商品住宅价格已经连续几个月上涨，这势必传递到房租租金上，同时考虑到‘史上最难就业季’背后数量巨大的高校毕业生，两因素叠加推动房租上涨。”
对于即将到来的8月，业内人士纷纷认为房租将继续上涨，这次的租房主力为外地毕业来青工作的大学生和工作多年二次择业的青年人。青岛从来都不缺那种“来了就不想走”的游客，相比刚刚毕业的大学生，这些
工作一定时间的青年人手中的
资金更充裕，对于租金上涨的承受力也明显提高。